蘭州市中心四區(qū)土地儲備專項規(guī)劃(2018-2020)

    近日，蘭州市國土資源部公布了2018-2020年蘭州市中心四區(qū)土地儲備專項規(guī)劃，蘭州市中心四區(qū)的城市建設(shè)用地，包括城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)的城區(qū)部分，范圍東起桑園峽，西至河口地區(qū)新城鎮(zhèn)，南、北至南北兩山，總面積約258.18平方公里。本次土地儲備規(guī)劃期限為2018-2020年。

    土地儲備范圍：依據(jù)國土資源部、財政部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)的《土地儲備管理辦法》(國土資規(guī)〔2017〕17號)，可以納入土地儲備范圍的主要為以下五類：

(1)依法收回的國有土地；

(2)收購的土地；

(3)行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；

(4)已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收批準手續(xù)并完成征收的土地；

(5)其他依法取得的土地。

    土地儲備潛力的內(nèi)涵：土地儲備潛力是在一定的經(jīng)濟社會條件下可供收儲的土地。

    對于蘭州市來說，土地儲備潛力的內(nèi)涵可從提高建成區(qū)土地集約利用效率、在符合“兩規(guī)”的情況下增加可擴展建設(shè)用地面積和基于城市“雙修”改善城市“三生”環(huán)境等角度來界定，突出低效用地再次利用、城市面貌不斷更新、城市功能逐步完善，突出“應(yīng)儲盡儲”。

   “兩規(guī)”符合性分析，為確保規(guī)劃的可實施性，本次規(guī)劃確定的可儲備用地應(yīng)必須同時符合土地利用總體規(guī)劃和蘭州市中心城區(qū)控制性詳細規(guī)劃均為建設(shè)用地的要求。對規(guī)劃范圍內(nèi)符合“兩規(guī)”的建設(shè)用地圖斑進行整理統(tǒng)計，總面積約為186.53平方公里，其中包括現(xiàn)狀建設(shè)用地約167.70平方公里，新增建設(shè)用地約18.83平方公里(2015-2020年)。

    土地儲備潛力總量，根據(jù)土地儲備潛力的內(nèi)涵，規(guī)劃以1:2000地形圖為基礎(chǔ)，采用“兩規(guī)合一”的方式，梳理統(tǒng)計出符合“兩規(guī)”的蘭州市中心四區(qū)具有儲備潛力土地總面積約5308.09公頃，詳見下表。

    增量土地潛力，指城市化進程中對農(nóng)村集體農(nóng)業(yè)用地進行統(tǒng)一征用后轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，由此取得的土地為增量土地。

    依據(jù)《蘭州市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020年)》中期調(diào)整方案，將土地利用總體規(guī)劃中需要轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的農(nóng)用地，結(jié)合已編制完成《蘭州市中心城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》進行“兩規(guī)”協(xié)調(diào)，統(tǒng)計出蘭州中心四區(qū)具有儲備潛力的增量土地面積為1216.33公頃。

    存量土地潛力，指現(xiàn)狀土地利用類型為建設(shè)用地，為實現(xiàn)更大環(huán)境、社會、經(jīng)濟效益，或因變更用途、盤活資產(chǎn)等原因，予以收購、置換、回收，由此取得的土地稱為存量土地。

    依據(jù)《蘭州市中心城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》對城市功能完善與建設(shè)更新的要求，蘭州中心四區(qū)具有儲備潛力的存量土地面積約4091.76公頃。

    具有儲備潛力土地項目分類，結(jié)合蘭州城市發(fā)展實際，根據(jù)未來收儲時采取的不同改造方式，將中心四區(qū)具有儲備潛力的土地進一步細分。除增量土地外，存量土地按照改造類型劃分為以下幾類：已儲未供用地、棚戶區(qū)改造用地、城中村改造用地、批發(fā)市場出城入園用地、職業(yè)學(xué)校出城入園用地、企業(yè)出城入園用地和其他項目用地。

    已儲未供用地，已儲未供用地是指已完成土地儲備但尚未進行供地的土地，此類用地已完成土地熟化，最容易實施供應(yīng)。

    通過對土儲中心現(xiàn)狀資料的梳理，中心四區(qū)符合“兩規(guī)”的已儲未供用地共計340.15公頃。

    棚戶區(qū)改造用地，依據(jù)《蘭州市棚戶區(qū)改造“十三五”規(guī)劃》，并結(jié)合各區(qū)政府棚戶區(qū)改造意向，規(guī)劃梳理出中心四區(qū)具有儲備潛力的棚戶區(qū)改造用地面積合計約884.95公頃。

    城中村改造用地，依據(jù)《蘭州市棚戶區(qū)改造“十三五”規(guī)劃》納入的城中村項目，結(jié)合各區(qū)政府城改辦改造計劃，統(tǒng)計出中心四區(qū)具有儲備潛力的城中村改造用地面積合計約940.36公頃。

    批發(fā)市場出城入園用地，根據(jù)蘭州市商務(wù)局《關(guān)于推進主城區(qū)商品交易批發(fā)市場轉(zhuǎn)型升級的實施方案(審議稿)》，規(guī)劃梳理出中心四區(qū)需要轉(zhuǎn)型升級市場共44家，具有儲備潛力的市場出城入園用地面積合計約236.22公頃。

    中等職業(yè)院校出城入園用地，根據(jù)《省屬出城入園職業(yè)院校土地房產(chǎn)接受工作實施方案》，結(jié)合蘭州市對出城入園職業(yè)院校計劃，通過分析梳理，具有儲備潛力的中職院校出城入園用地總面積約35.44公頃。

    企業(yè)出城入園用地，蘭州市全面啟動了城區(qū)企業(yè)出城入園搬遷改造工作，目前正有序推進近郊四區(qū)工業(yè)企業(yè)向蘭州新區(qū)及遠郊縣區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)實施出城入園搬遷改造。根據(jù)蘭州市企業(yè)出城入園名錄，可儲備的企業(yè)出城入園后原址總面積約593.54公頃。

    其他項目用地，由于歷史原因，存在不少正在進行土地儲備前期熟化的用地、已完成農(nóng)轉(zhuǎn)用地報批但還未實施征收或各區(qū)政府暫無儲備意愿但為了實現(xiàn)城市規(guī)劃需更新用地。將上述這些用地統(tǒng)一劃歸為其他項目用地。可儲備的其他項目用地總面積約1061.10公頃。

    具有儲備潛力土地規(guī)劃用地性質(zhì)，依據(jù)《蘭州市中心城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，將具有儲備潛力土地按城市規(guī)劃用地性質(zhì)進行歸類統(tǒng)計。各種性質(zhì)面積詳見下表。

    土地儲備需求預(yù)測結(jié)論，根據(jù)數(shù)據(jù)資料及蘭州市中心四區(qū)的實際情況，結(jié)合預(yù)測相關(guān)理論及公式，預(yù)測至2020年蘭州市中心四區(qū)總需求土地面積為795.66公頃至988.65公頃。

    儲備策略，按照市政府提出“十三五”經(jīng)濟社會發(fā)展新的奮斗目標，以及“大蘭州新蘭州”等目標，加快“退二進三”和“出城入園”進程，結(jié)合西客站、城市軌道交通建設(shè)等城市近期建設(shè)重點，集中用地指標和資金，優(yōu)先對西客站周邊、城市軌道交通沿線、重大項目區(qū)等城市發(fā)展重點方向土地實行戰(zhàn)略性儲備;結(jié)合城市“三舊改造”，以城市棚戶區(qū)改造、城中村改造、批發(fā)市場出城入園、企業(yè)出城入園、中等職業(yè)院校出城入園等存量土地為收儲重點，充分挖掘中心城區(qū)土地利用空間。

    優(yōu)先布局重大項目

   (1)結(jié)合城市“三舊改造”，以城市棚戶區(qū)改造、城中村改造、批發(fā)市場出城入園、企業(yè)出城入園、中等職業(yè)院校出城入園等用地儲備，完善中心城區(qū)城市公共設(shè)施及市政設(shè)施的配套，推進“老城疏解”的實施。

   (2)結(jié)合軌道交通建設(shè)儲備軌道交通沿線土地。優(yōu)先保障軌道交通銜接換乘設(shè)施及城市重要發(fā)展項目的情況下，對軌道交通沿線土地進行規(guī)劃儲備，可推進公益與效益的雙贏發(fā)展。

   (3)結(jié)合蘭州西客站綜合交通樞紐建設(shè)，儲備西客站周邊土地。

結(jié)合四區(qū)實際發(fā)展需求，充分結(jié)合各區(qū)發(fā)展意愿、蘭州市重點發(fā)展區(qū)域及重點項目分布等因素，優(yōu)先進行儲備用地布局。

    儲備土地布局，按照蘭州中心四區(qū)完善城市功能、提升城市形象的整體要求，根據(jù)優(yōu)先納入儲備土地的條件，結(jié)合各部門及各區(qū)發(fā)展意向，采用適度集中的方式，2020年前需儲備土地總體布局如下：城關(guān)區(qū)需儲備土地主要集中在白道坪地區(qū)、鹽場及九州北部地區(qū)、雁灘東部地區(qū)和東崗東部地區(qū);七里河區(qū)需儲備土地主要集中在崔家大灘地區(qū)、馬灘中部地區(qū)、西客站南廣場及周邊地區(qū)、彭家坪中部地區(qū);安寧區(qū)需儲備土地主要集中在世紀大道中央商務(wù)區(qū)、沙井驛編組站周邊地區(qū);西固區(qū)需儲備土地主要集中在河口南國際港務(wù)區(qū)、陳官營地區(qū)、西固城地區(qū)和廣家坪地區(qū)。

    儲備土地結(jié)構(gòu)，以《蘭州市中心城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》為依據(jù)，按控詳規(guī)劃所確定的規(guī)劃用地性質(zhì)及規(guī)劃指標，對確定進行儲備的土地規(guī)劃用地性質(zhì)進行分類統(tǒng)計。

    經(jīng)營與非經(jīng)營性儲備用地劃分

    儲備土地共2242.05公頃，其中經(jīng)營性用地(包括居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉儲用地、社會停車場用地)合計1248.01公頃，占55.67%；

    非經(jīng)營性用地(包括公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地、道路與交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地、綠地與廣場用地、洪道及其它用地)合計994.04公頃，占44.33%。

    儲備土地分年度計劃，按照“整體規(guī)劃，分年儲備，分期出讓”的策略，通過蘭州市政府財政的統(tǒng)籌保障，確保整體的規(guī)劃設(shè)計意圖，在土地分期供給和建設(shè)實施的狀態(tài)下，仍能保持城市面貌的統(tǒng)一性和延續(xù)性，結(jié)合市土儲中心及各區(qū)政府計劃與想法，圍繞各區(qū)重點發(fā)展地區(qū)和重點開展項目，分年度逐步實現(xiàn)土地儲備。

    根據(jù)城市發(fā)展建設(shè)需要與各區(qū)意愿，按由易到難、由重點到周邊來確定年度計劃。如在2018年，城關(guān)區(qū)主要圍繞白道坪、九州及鹽場中部等區(qū)域進行土地儲備，七里河區(qū)主要圍繞崔家大灘、馬灘中部、西客站南廣場等區(qū)域進行土地儲備，安寧區(qū)主要圍繞世紀大道中央商務(wù)區(qū)進行土地儲備，西固區(qū)主要圍繞陳官營、河口南國際港務(wù)區(qū)進行土地儲備。

    儲備單元劃分方案，以《蘭州市中心城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》片區(qū)劃分為依據(jù)，本次規(guī)劃共劃定14個儲備單元，包括東崗、城關(guān)中心、雁灘、鹽場、七里河、崔家大灘-馬灘、安寧、西固、彭家坪、晏家坪、華林坪-伏龍坪、九州、白道坪、河口南儲備單元。

    各單元土地儲備匯總，通過對各區(qū)域儲備土地的梳理與統(tǒng)計，共儲備土地283塊(宗)，其中城關(guān)中心區(qū)儲備單元11塊、東崗儲備單元10塊、九州儲備單元14塊、鹽場儲備單元17塊、雁灘儲備單元30塊、白道坪儲備單元4塊、七里河儲備單元65塊、大灘馬灘儲備單元18塊、晏家坪儲備單元19塊、兩坪儲備單元2塊、彭家坪儲備單元15塊、西固儲備單元16塊、河口儲備單元16塊、安寧儲備單元46塊。

    土地儲備單元控制體系，規(guī)劃形成“儲備單元——儲備地塊——細分地塊”三個控制層次，實施分層控制。參照地域特點，結(jié)合日常管理習(xí)慣，形成綜合編碼，如“西固-01-A”即為蘭州市西固城區(qū)儲備單元范圍內(nèi)的01儲備地塊，A細分用地性質(zhì)地塊。